Pour gagner efficacement de l’argent par le biais des SCPI, il est toujours important de mettre en place votre propre stratégie d’investissement qui sera basée sur plusieurs éléments. Ce qui nécessitera une simulation sur plusieurs niveaux.
La stratégie d’acquisition
Sachez que les SCPI sont proposées à prix très attractifs, de l’ordre de 180 euros à 1 000 euros la part. Le ticket d’entrée varie d’une SCPI à l’autre, de même que le nombre minimal à souscrire. À vous de définir le nombre de parts que vous souhaitez insérer dans votre portefeuille, ce qui fera l’objet d’une simulation préalable.
La stratégie de financement
Une fois que vous aurez défini votre objectif comme susmentionné, vous mettrez ensuite en place votre stratégie de financement. Vous avez le choix entre l’achat cash ou à crédit.
Dans le cas où vous choisissez la seconde option, vous devez tenir compte de certains éléments pour votre simulation : votre capacité d'endettement, la durée de votre prêt ainsi que le taux d’intérêt.
Analysez les points forts pour chacune des deux options, en fonction de votre situation financière, tout en tenant également compte de votre horizon de placement. À noter que la durée d’un investissement SCPI est d’au moins 8 ans pour tirer profit des meilleurs rendements. Si vous optez pour l’achat en nue-propriété, une durée de détention de vos parts sur une longue période vous permet de profiter d’une importante décote sur le prix de ces dernières. Ainsi, vous pourrez acquérir à moindre coût en validant un démembrement de 15 ans à 20 ans.
La stratégie du point de vue fiscalité
La fiscalité liée à un investissement SCPI impacte sur votre rentabilité finale, et réaliser de l’optimisation fiscale fait donc partie des meilleures solutions pour que votre SCPI rapporte. Vous disposez de plusieurs manières pour échapper à une trop forte imposition :
- grâce aux SCPI fiscales : vous déduisez 10.5% à 17.5% d’impôt grâce aux SCPI Pinel, de 20% à 22% pour un investissement SCPI Malraux et de 12% à 21% si vous investissez dans des SCPI Denormandie. Les SCPI de déficit foncier permettent également la déduction dudit déficit sur votre imposition
- grâce aux SCPI en nue-propriété (si vous êtes une personne physique assujettie à l’IR) : puisque vous ne percevez pas de dividendes, vous êtes délesté d’impôt foncier. Pour rappel, ces dividendes sont plutôt versés à l’autre partie qui est l’investisseur de parts en usufruit
- grâce aux SCPI en usufruit (si vous êtes une personne morale) : vous profitez de la déduction de votre amortissement sur votre assiette imposable.
La stratégie relative à la durée de détention
C’est aussi en fonction de la durée de détention des parts que vous pourrez tirer profit d’un abattement sur vos gains, ou encore d’une exonération à partir de la trentième année. Ainsi, détenir des parts de SCPI sur une longue durée vous permet de bénéficier d’une meilleure fiscalité sur la plus-value.
Simulation et CGPI
Vous disposez des outils de simulation en ligne pour anticiper votre rendement net et vos gains, de même que ce que vous rapporte votre SCPI par rapport aux différentes stratégies que nous venons d’énumérer plus haut. Toujours est-il qu’il serait encore plus avantageux de faire interpréter les résultats de la simulation par un conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGPI). Celui-ci est un expert en finances et en fiscalité, et a pour mission de réaliser un bilan patrimonial complet avant de vous proposer la stratégie la plus adaptée. Celle-ci peut d’ailleurs être révisée au fur et à mesure de l’atteinte des objectifs ainsi que de l’évolution des rendements sur le long terme.
