Vous souhaitez encaisser des revenus locatifs issus de l’immobilier, avec comme objectif d’enregistrer un rendement de plus de 4% par an ? Songez à la location meublée non professionnelle (LMNP) qui est une ouverture à de multiples avantages, que ce soit financier ou fiscal. Ce statut est accessible à toute personne physique, lui permettant de réduire son impôt sur le revenu.
Notons qu’il existe aussi un autre statut fiscal, qui est la location meublée professionnelle (LMP). Quelles sont les principales différences et leurs atouts respectifs ?
Le seuil relatif aux recettes locatives annuelles
C’est le seuil relatif aux recettes locatives annuelles qui détermine si vous serez un loueur LMNP ou LMP. Si celles-ci sont inférieures à 23 000 euros, vous êtes classé dans la catégorie des loueurs professionnels. Il s’agit de la totalité des loyers incluant toutes les taxes et les charges. Les recettes doivent être supérieures à la moitié des revenus d’activité du foyer fiscal, tels que les salaires et les autres fruits issus d’un investissement locatif. Le cas échéant, l’activité est soumise au régime de la LMNP.
La location meublée professionnelle implique ainsi d’enregistrer des recettes locatives élevées, qui sont généralement issues de plusieurs biens loués meublés, ou d’un seul immeuble générant des revenus locatifs supérieurs au seuil susmentionné.
Quels sont les régimes fiscaux respectifs ?
Si votre statut est la LMNP, vous avez le choix entre 2 options, en ce qui concerne votre fiscalité : le régime micro-BIC ou le réel simplifié.
La LMP, en revanche, propose 3 régimes fiscaux au choix : l’impôt sur le revenu, l’impôt sur les sociétés ou le régime applicable aux micro-entreprises. Ce dernier est fonction du montant du chiffre d’affaires. Ainsi, le seuil fixé est de 176 200 euros maximum pour les meublés classés, et 72 600 euros pour les meublés non classés
Le déficit éventuel enregistré est imputable sur 10 ans sur les revenus de la LMNP, tandis que l’imputation est de 6 ans sur le revenu global pour la LMP.
Ci-après d‘autres spécificités relatives à la fiscalité de ces deux statuts fiscaux :
- LMP : l’immobilier est non assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) suivant toutefois certaines conditions, l’exonération de plus-value totale est possible si les recettes locatives sont supérieures à 90 000 euros et si le loueur a enregistré une activité professionnelle de plus de 5 ans
- LMNP : l’immobilier est assujetti à l’IFI et l’exonération totale de plus-value est accordée au bout de 30 ans de détention
- le loueur LMNP peut combiner loi Censi-Bouvard avec le régime micro-BIC afin de bénéficier d’une réduction fiscale supplémentaire (qui est de 11% s’il s’engage sur une durée de 9 ans). Ce dispositif est cependant inaccessible pour les loueurs professionnels.
Les points communs entre ces deux statuts
LMNP et LMP donnent tous les deux lieu à des revenus locatifs qui seront déclarés comme étant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le loueur est donc un micro-entrepreneur qui exerce une activité commerciale, et les contrats signés avec les locataires sont des baux commerciaux. La tenue d’une comptabilité journalière est requise, faisant intervenir un expert-comptable spécialisé dans la location meublée.
Pour ces deux statuts, il est possible de déduire des charges, dont l’amortissement de l’immobilier et du mobilier (incluant les équipements), les impôts locaux et les taxes, de même que les frais de notaire, de gestion, de réparation et d’entretien du bien.
Par ailleurs, l’enregistrement de l’activité est requis, auprès du Centre de formalité des entreprises (CFE). La LMP ne nécessite pas d’être immatriculée au Registre de commerce des sociétés (RCS).
Tous types de biens meublés sont éligibles à ces deux statuts LMNP et LMP : immobilier classique meublé par les propres soins du loueur, immobilier géré ou encore résidence avec services.
