Vous avez décidé de vous lancer dans la location meublée : sachez qu’en plus des revenus locatifs que vous percevez (qui sont des chiffres d’affaires de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC), vous pourrez aussi dégager des gains à la revente. Ceux-ci sont des plus-values immobilières si vous êtes un loueur LMNP, et des plus-values professionnelles si vous êtes un LMP.
Qu’est-ce qui différencie ces deux statuts de location meublée et quelles sont les particularités de ces deux types de plus-value ?
La location meublée non professionnelle (LMNP)
Ce statut s’applique si vos BIC annuels sont inférieurs à 23 000 euros, et s’ils ne dépassent pas 50% de l’ensemble des revenus de votre foyer fiscal. Ces derniers comprennent salaires, traitements, pensions et rentes, revenus de capitaux mobiliers, etc.
Peu importe le nombre de biens que vous mettez en location, dans la mesure où le montant total de votre chiffre d’affaires est inférieur à ce seuil.
Vos avantages : une importante réduction d’impôt sous le régime réel d’imposition (déduction des charges et des amortissements), la récupération de la TVA si vous investissez dans le neuf et si l’acquisition concerne une résidence avec services. Pour bénéficier de ce régime, vos BIC doivent être supérieurs à 77 700 euros par an. Le cas échéant, ce sera le régime micro-BIC qui s’applique et qui vous donne droit à un abattement forfaitaire de 50%. Le micro-BIC vous permet aussi de souscrire au dispositif Censi-Bouvard qui vous fait gagner une réduction fiscale de 11% sur votre IR – tandis que vous vous engagez sur une durée de 9 ans.
La location meublée professionnelle (LMP)
À la différence du statut LMNP, même si vous n’investissez que dans un seul bien meublé, mais que le chiffre d’affaires qu’il dégage est supérieur à 23 000 euros, alors le statut adéquat est le LMP. Le montant des BIC n’est pas le seul critère à considérer, car vous devez aussi tenir compte de l’ensemble des revenus du foyer fiscal, comme dans le cas du statut LMNP.
Les avantages fiscaux sont les mêmes qu’avec le statut LMNP, sans toutefois la possibilité de bénéficier de la loi Censi-Bouvard. En revanche, voici les plus :
- la possibilité d’une exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) en réunissant certaines conditions
- l’imputation des déficits sans limite de montant – pour rappel, si les charges sont plus élevées que les dépense, l’investissement génère du déficit
Régime réel d’imposition et régime micro BIC sont applicables si vous êtes un LMP.
Quid de la plus-value ?
C’est l’imposition de ces gains qui nous intéresse, car ce paramètre va influencer le rendement net de votre investissement, voire la rentabilité finale.
Comme énoncé plus haut, les gains issus de la revente d’un bien exploité sous le statut de LMNP sont imposés sous le régime des plus-values immobilières. Voici les caractéristiques :
- pas de flat tax applicable
- imposition des gains suivant le barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR)
- imposition aux prélèvements sociaux (PS) de 17.2%
- possibilité de bénéficier d’abattements en fonction de la durée de détention, que ce soit sur l’IR ou sur les PS. Jusqu’à 5 ans de détention, vous ne bénéficiez pas de cet avantage fiscal. C’est au-delà de la 22ème année de détention du bien que vous profitez d’un abattement de 100% sur l’IR et de 9% sur les PS.
Abordons à présent les gains issus d’une LMP, et qui sont des plus-values professionnelles. L’exonération est fonction du montant des recettes annuelles, ainsi que d’autres paramètres qui sont les suivants :
- exploitation à court terme ou à long terme
- bien amortissable ou non amortissable
Les cas d’exonération ainsi que des abattements s’appliquent également dans le cas de la transmission et en fonction de la valeur du bien.
