Si les SCPI de rendement dominent historiquement les flux de souscription, un segment plus discret gagne en pertinence à mesure que les marchés immobiliers traversent des phases de revalorisation ou de recomposition structurelle. Il s’agit des SCPI de plus-value.
En tant que véhicules patrimoniaux orientés vers la création de valeur à long terme, ces SCPI répondent à des logiques contracycliques stratégiquement percutantes.
Comprendre la mécanique des SCPI de plus-value
Contrairement aux SCPI de rendement, dont l’objectif est la distribution régulière de revenus issus des loyers, les SCPI de plus-value visent la valorisation du capital investi. Leur stratégie repose sur l’acquisition de biens immobiliers sous-valorisés, vétustes ou décotés. Elles ciblent aussi les actifs en situation d’opportunité structurelle : friches industrielles, restructurations d’immeubles tertiaires, changements de destination. L’objectif n’est pas de générer un rendement immédiat, mais de capter la revalorisation latente de ces actifs. Cela par le biais de différentes approches :
- la transformation ou la réhabilitation (réaffectation, mise aux normes),
- la gestion active du patrimoine (arbitrages, cessions ciblées),
- la valorisation conjoncturelle (revitalisation d’un quartier, amélioration des infrastructures locales).
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Le rendement différé : une logique patrimoniale
L’essentiel du gain d’une SCPI de plus-value intervient à la cession des actifs. Ce modèle exige une patience stratégique de l’investisseur. Toutefois, les avantages sont multiples. Par exemple, une exposition fiscalement optimisée à la plus-value à long terme – c’est la fiscalité de la plus-value immobilière qui s’applique, avec une possible exonération totale d’impôts au bout de 30 ans de détention.
Citons aussi, parmi les principaux avantages : une protection relative contre l’inflation grâce à la revalorisation des actifs détenus. À cela s’ajoute un effet de levier potentiel lors de l’achat de parts à un prix décoté par rapport à leur valeur de réalisation future.
Les SCPI de plus-value face à l’environnement macroéconomique
Dans un contexte de remontée des taux et de dévalorisation des prix de l’immobilier tertiaire pour les SCPI de rendement, les SCPI de plus-value tirent leur épingle du jeu. Plusieurs facteurs plaident pour leur pertinence :
- la revalorisation progressive des actifs anciens : la raréfaction du foncier en zone urbaine dense confère un avantage compétitif aux actifs déjà implantés, même vétustes, dès lors qu’un programme de rénovation est crédible
- les effets d’aubaine cycliques : les périodes de crise ouvrent la voie à des fenêtres d’acquisition à prix décotés que les SCPI de plus-value peuvent exploiter avec agilité
- une moindre sensibilité aux taux de distribution : alors que les SCPI de rendement doivent préserver un certain rendement courant, les SCPI de plus-value peuvent attendre le moment opportun pour céder.
Risques et biais à surveiller
L’approche par la plus-value comporte des risques spécifiques. En premier lieu, une durée d’investissement longue qui est d’une durée de plus de 10 ans. Par ailleurs, la valorisation n’est pas toujours garantie : une certaine dépendance aux conditions de marché au moment des cessions est donc à relever et à tenir en compte. Parmi les risques, citons aussi une liquidité moindre sur le marché secondaire, car les parts attirent un public plus restreint. Les investisseurs sont en effet plus portés vers les SCPI qui distribuent des dividendes immédiats, c’est-à-dire les SCPI de rendement.
Le succès de ces SCPI dépend largement de la qualité de la gestion : expertise immobilière, capacité d’arbitrage, relations avec les collectivités locales et maîtrise des processus de transformation.
Pour conclure, les SCPI de plus-value sont moins spectaculaires en phase d’investissement, mais potentiellement puissantes sur un cycle long. Elles s’adressent à des investisseurs qui raisonnent en durée patrimoniale, à la recherche non pas de revenus immédiats, mais d’une valorisation différée, avec des avantages fiscaux potentiels à la clé.
